Kort sagt: Skimmelsvamp i en lejebolig skyldes altid fugt, og hvem der har ansvaret, afhænger af årsagen. Skyldes fugten bygningen – fx utætheder, kuldebroer, defekte installationer eller manglende vedligeholdelse – peger det typisk mod udlejer, som efter lejeloven skal holde ejendommen og det lejede forsvarligt ved lige. Skyldes den alene brugen af boligen, kan ansvaret ligge hos lejer. Dokumentér forholdet, kontakt udlejer skriftligt, og få årsagen afklaret. Vores uvildige undersøgelse for skimmelsvamp starter fra 1.995 kr.
Sorte prikker i vindueshjørnet, en muggen lugt i soveværelset eller misfarvninger bag skabet mod ydervæggen. Når du bor til leje, er det store spørgsmål, hvem der skal gøre noget ved det, og hvem der betaler. Her gennemgår vi lejers og udlejers pligter, hvad du bør gøre, hvornår huslejenævnet kan komme ind i billedet, og hvordan en faglig rapport kan bruges som dokumentation.
Artiklen er generel information og ikke juridisk rådgivning. Reglerne afhænger af lejemålets type og de konkrete forhold, så søg rådgivning hos fx en lejerforening, en udlejerorganisation eller en advokat, hvis sagen er uafklaret.
Hvem har ansvaret for skimmelsvamp i en lejebolig?
Udgangspunktet i lejeloven er, at udlejer skal holde ejendommen og det lejede forsvarligt ved lige (§ 112, stk. 2), og at det lejede både ved overtagelsen og under lejeforholdet skal være i den stand, lejer kan kræve (§ 95). Lejer skal omvendt behandle det lejede forsvarligt og er erstatningsansvarlig for skader, der skyldes uforsvarlig adfærd (§ 149).
For skimmel er årsagen derfor afgørende. Det fremgår også af ministeriets vejledning om fugt og skimmelsvamp i private udlejningsejendomme: Skyldes skimmelen manglende vedligeholdelse eller fejl ved ejendommen, er det udlejer, der skal fjerne både svampen og årsagen. Skyldes den alene lejers brug af boligen, er det lejer, der skal fjerne den og ændre vaner.
| Typisk årsag | Eksempler | Hvor peger ansvaret typisk hen? |
|---|---|---|
| Bygningens stand | Utæt tag, facade eller vinduer, kuldebroer, opstigende grundfugt | Udlejers vedligeholdelsespligt |
| Installationer | Utætte rør, defekt udsugning, ventilation der ikke virker | Udlejers vedligeholdelsespligt |
| Vandskade | Sprunget rør, oversvømmelse, utæt afløb | Afhænger af skadens årsag – og om lejer har anmeldt den i tide |
| Brugen af boligen | Tøjtørring indendørs, lukkede ventiler, for lidt opvarmning og udluftning | Lejer |
| En blanding | Kolde ydervægge kombineret med høj fugtbelastning i hverdagen | Kræver en konkret vurdering |
I praksis er det ofte en kombination, og så er dokumentation vigtigere end antagelser.
Hvad skal du gøre som lejer, hvis du finder skimmelsvamp?
Lejeloven pålægger lejer at anmelde skader til udlejer: uopsættelige skader straks og andre skader uden ugrundet ophold (§ 149, stk. 3). Brug denne tjekliste:
- Dokumentér med det samme – tag billeder tæt på og på afstand, noter dato, rum og præcis placering, og gem gerne målinger fra et hygrometer.
- Kontakt udlejer skriftligt – send en mail eller et brev, beskriv hvad du har set, vedhæft billeder, og bed udlejer om at undersøge og udbedre forholdet inden for en rimelig frist.
- Gem al korrespondance – svar, aftaler og datoer for besøg. Mundtlige aftaler er svære at dokumentere bagefter.
- Bliv ved med at bruge boligen fornuftigt – luft ud, varm op og hold ventiler åbne, så din egen brug ikke bliver en del af diskussionen.
- Få årsagen afklaret – reagerer udlejer ikke, eller er I uenige om årsagen, kan en uvildig undersøgelse give et fagligt grundlag.
- Søg rådgivning – fx hos en lejerforening, før du klager eller overvejer andre skridt.
Har du spørgsmål om dit helbred, skal du tale med din egen læge. Vi vurderer bygningen og fugtforholdene, ikke helbredet.
Hvad skal udlejeren gøre?
Ifølge ministeriets vejledning har udlejer som hovedregel pligt til at undersøge problemet nærmere, når lejer henvender sig om fugt og skimmel – og om nødvendigt få en fagkyndig til at se på det. Resultatet bør gennemgås med lejer, og ved udbedring skal både skimmelen og fugtkilden håndteres. Fjernes kun den synlige vækst, kommer den typisk igen.
For udlejere, ejendomsadministratorer og boligforeninger handler det også om at have styr på dokumentationen: Hvad blev konstateret, hvad var den sandsynlige årsag, og hvad blev der gjort. En byggeteknisk rapport gør det lettere at prioritere den rigtige udbedring, at gå i dialog med lejer og at give håndværkere et klart grundlag. Vi arbejder for udlejere og administratorer i hele landet – læs mere om vores samarbejde med erhverv og ejendomsaktører.
Hvornår kan sagen gå til huslejenævnet?
Huslejenævnet træffer afgørelse i tvister om lejers og udlejers pligt til vedligeholdelse (lejeloven § 114). Nævnet kan på lejers begæring pålægge udlejer at lade bestemte arbejder udføre, og det skal i så fald fastsætte en frist. Samtidig kan nævnet bestemme, at lejen nedsættes, hvis fristen ikke overholdes.
Ifølge borger.dk behandler huslejenævnet derimod ikke krav om forholdsmæssigt afslag i lejen som følge af mangler. Den slags krav – og spørgsmål om at hæve lejeaftalen – hører under boligretten. En klage til huslejenævnet skal være skriftlig og indgives i den kommune, hvor ejendommen ligger, og det koster et gebyr at indbringe en sag.
Bor du i en almen bolig, gælder almenlejeloven, og her er det beboerklagenævnet, du skal henvende dig til. Kommunen kan desuden i nogle sager gribe ind over for udlejer, hvis forholdene strider mod byggelovgivningen.
Hvordan kan en uvildig undersøgelse bruges som dokumentation?
Er det kondens fra hverdagen eller en kold, utæt konstruktion? En faglig undersøgelse flytter diskussionen fra påstande til målinger. Ved en undersøgelse for skimmelsvamp gennemgår vores fagfolk boligen, måler fugt i vægge, gulve og andre relevante bygningsdele og vurderer kuldebroer, ventilation og mulige fugtkilder. Hvor det kan besvare et konkret spørgsmål, udtager vi aftryks- og materialeprøver og supplerer med luftprøver, når det er fagligt relevant. Undersøgelsen følger SBI-anvisning 274, og alle prøver analyseres hos Eurofins Miljø – VBM Laboratoriet A/S, der er akkrediteret af DANAK (reg.nr. 179).
Rapporten beskriver observationer med fotos, fugtmålinger, analyseresultater, den sandsynlige årsag og en prioriteret anbefaling til udbedring. Den kan bruges i dialogen med udlejer eller lejer og ved en sag i huslejenævnet. Den afgør ikke i sig selv det juridiske ansvar – bliver parterne ikke enige, er det nævnet eller domstolene – men den giver et konkret, teknisk grundlag at tage stilling ud fra.
Vi er uvildige, fordi vi kun undersøger og dokumenterer. Vi udfører ikke sanering eller udbedring og har derfor ingen interesse i resultatet. Både lejere og udlejere kan bestille undersøgelsen. Vil du vide mere om de forskellige målemetoder, kan du læse vores guide til skimmelsvamp test og måling. Handler det primært om fugt, kan en fugtundersøgelse fra 2.495 kr. være det rigtige sted at starte.
Hvor opstår skimmel typisk i lejligheder?
Typisk ved vinduer, bag møbler mod kolde ydervægge, på badeværelset og i rum, der sjældent varmes op – og skjult i gulve og vægge efter en vandskade. Læs mere om skimmel på vinduer, skimmelsvamp på loft og undertag, indeklima efter vandskade og hvordan du undgår skimmelsvamp i hverdagen.
Spørgsmål om dækning fra indbo- eller husforsikring gennemgår vi i guiden om skimmelsvamp og forsikring.
Ofte stillede spørgsmål om skimmelsvamp i lejebolig
Hvem betaler for at fjerne skimmelsvamp i en lejebolig?
Det afhænger af årsagen. Skyldes skimmelen bygningens stand eller manglende vedligeholdelse, peger det typisk mod udlejer. Skyldes den alene brugen af boligen, kan det være lejer. Er I uenige, er en afklaring af fugtkilden det mest konkrete grundlag.
Hvor hurtigt skal udlejer reagere?
Lejeloven fastsætter ikke et bestemt antal dage. Afhjælper udlejer ikke en mangel straks efter påkrav, giver § 95 lejer visse rettigheder, og sætter huslejenævnet et arbejde i gang, skal nævnet fastsætte en frist. Skriv derfor til udlejer og bed om en konkret frist.
Må jeg holde huslejen tilbage?
Vi rådgiver ikke juridisk, men manglende betaling af husleje kan få alvorlige konsekvenser for lejemålet. Søg rådgivning, før du gør noget i den retning. Afslag i lejen på grund af mangler afgøres af boligretten, ikke af lejer selv.
Kan en udlejer eller administrator bestille undersøgelsen?
Ja. Vi hjælper også udlejere, administratorer og boligforeninger, der vil have årsag og omfang dokumenteret, før der vælges løsning. Det kan omfatte flere lejemål eller ejendomme i samme forløb.
Få dokumenteret fugt og skimmel i lejeboligen
Send os adressen, en kort beskrivelse og gerne billeder. Så vurderer vi opgaven og giver dig en pris, før vi går i gang. Læs mere om vores undersøgelse for skimmelsvamp fra 1.995 kr.
Kilder
Artiklen bygger på vores egen praksis og på lejeloven (lov om leje), retsinformation.dk – især §§ 95, 112, 114 og 149 – borger.dk: Beboerklagenævn og huslejenævn og Vejledning om fugt og skimmelsvamp til ejere af private udlejningsejendomme (VEJ nr. 46 af 5. august 2008). Vejledningen er fra før den nuværende lejelov, men beskriver fortsat fordelingen af ansvar ved skimmel. Fagligt ansvarlig: Niclas Dietz Williams.
